Nové bývanie či investícia do nehnuteľnosti predstavujú veľký krok. Správne rozhodnutie a odhodlanie však nie sú jedinými prvkami, ktoré budete potrebovať na ceste za novou nehnuteľnosťou. Správny postup pri kúpe je vždy odmenený v rôznych podobách. Nemusíte sa báť nekalých praktík, dozviete sa o nehnuteľnosti všetko potrebné a pri prepise na katastri či samotnom sťahovaní vás nebudú čakať žiadne nemilé prekvapenia. Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti a čo je potrebné si uvedomiť ako prvé?
1.Vaša predstava je prvoradá
Budete sa viac zaujímať o byt alebo je vašou vysnívanou nehnuteľnosťou rodinný dom? Chcete robiť kompromisy alebo ste jasne nastavení na predstavu, ktorá je pre vás smerodajná? Vaša predstava novej nehnuteľnosti je dôležitým krokom. Na realitnom trhu sa pohybujú stovky nehnuteľností a preto je potrebné presne si stanoviť, o aký typ nehnuteľnosti máte záujem. Ak práve hľadáte byt v bytovom dome, pravdepodobne pre vás nebudú relevantné ponuky rodinných domov a naopak. Snažte sa stanoviť si v mysli jasnú predstavu, o svojej budúcej nehnuteľnosti.
Rovnako dôležitá, ako je samotná nehnuteľnosť, je i lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Nechcete dochádzať ďaleko do práce či sa príliš vzdialiť od školy alebo škôlky vašich detí? V tom prípade sa zamerajte na lokalitu, ktorá je pre vás výhodná a snažte sa zistiť, či sa v nej nachádza typ nehnuteľnosti, o ktorý prejavujete primárny záujem. Lokalita však zohráva i inú úlohu. Dostupnosť obchodov s potravinami, mestskej hromadnej dopravy možno i obchodného centra sú veľmi výhodné záchytné body.
V prípade, že sa sťahujete do novej lokality, navštívte ju niekoľkokrát pred tým, ako pristúpite ku kúpe. Dozviete sa o pomeroch, ktoré tu panujú a overíte si, či je daná lokalita čistá a bezpečná. Veľkou výhodou je i blízkosť zelene v podobe parkov a hájov. Počas letných mesiacov predstavujú zelené plochy prirodzené ochladenie a okolia a počas celého roka ich môžete využívať na prechádzky či beh.
2.Financovanie nehnuteľnosti vám určí hranice, v ktorých sa budete pohybovať
Po jasnom utriedení predstáv, nastupuje na rad financovanie nehnuteľnosti. Pri kúpe nehnuteľnosti máte tri možné spôsoby, ako nehnuteľnosť financovať:
- hypotekárny úver
- vlastná hotovosť
- kombinácia oboch možností
Hypotekárny úver patrí medzi najčastejšie možnosti, ako financovať kúpu nehnuteľnosti v prípade mladých rodín. Jeho výška sa odvíja od príjmu žiadateľov. Častým a vítaným pomocníkom v oblasti úverov je finančný poradca, ktorý vás prevedie svetom úverov a zoznámi vás do podrobností s ponukou jednotlivých bánk. Mnoho ľudí zaujíma či je možné financovať svoju nehnuteľnosť z hypotekárneho úveru v plnej sume. Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď, pretože podmienky sú v značnej miere individuálne.
V prípade, že máte záujem o financovanie kúpy nehnuteľnosti v plnej výške a máte vybranú už i nehnuteľnosť, obráťte sa na odhadcu. Odporúčam vám vždy si vybrať odhadcu, ktorý je zastrešovaný bankou, u ktorej budete čerpať hypotekárny úver, pretože v tom prípade bude pre banku odhad relevantný. V žiadnom prípade sa nesnažte nehnuteľnosť nadceniť alebo iným spôsobom ovplyvniť jej cenu. Banka vám na základe vašich príjmov a odhadu bude vedieť podať informáciu, či môžete nehnuteľnosť hradiť v celej výške z úveru.
Ak využívate na kúpu nehnuteľnosti vlastné zdroje, stanovte si maximálnu sumu, ktorú plánujete do nehnuteľnosti investovať. Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorú financujete z vlastných zdrojov, máte možnosť vyjednávať s predávajúcim o výške sumy. Prečo je to tak? Hotovosť dáva možnosť pokryť veľkú časť bremien – exekúcie, hypotekárny úver predchádzajúceho majiteľa či dlhy iného charakteru. Bez vyriešenia predchádzajúcich bremien nie je možné, aby správa katastra prepísala nehnuteľnosť na nového majiteľa a tak platba za nehnuteľnosť v hotovosti prináša značné urýchlenie celej situácie.
Kombinácia oboch spôsobov je výhodná z mnohých dôvodov. Jedným z nich je, že banky často nesúhlasia so 100% financovaním nehnuteľnosti z hypotekárneho úveru. V mnohých prípadoch predstavujú maximálne prostriedky plynúce z hypotekárneho úveru 80% celkovej sumy nehnuteľnosti. V tom prípade je výhodným riešením existencia vlastných zdrojov, ktoré vyrovnajú rozdiel medzi kúpnou sumou a hypotekárnym úverom. Nemusíte sa báť straty vlastných financií. Predávajúci v hypotekárnej banke podpisuje záložné zmluvy, ktorými v prospech kupujúceho zakladá svoju nehnuteľnosť. Záložné zmluvy sa v banke podpisujú až v prípade schválenia hypotekárneho úveru. Vzniká tak istota, že žiadna zo strán nepríde počas predaja o svoj majetok či financie.
Všetky náležitosti týkajúce sa hypotekárneho úveru sa snažte vyriešiť skôr, ako dôjde k podpisom zmlúv. Ak máte skutočný záujem o nehnuteľnosť, prichádza totiž na rad rezervačná zmluva spojená s rezervačným poplatkom. V prípade, že vám banka úver neschváli, pretože pre ňu nepredstavujete dostatočne solventného klienta, o túto hotovosť prichádzate a nemáte nárok na jej vrátenie.
3.Obhliadky a rezervácie – kedy prichádza ten správny čas?
Tretí krok by sa mal v podstatnej miere prelínať s krokom číslo dva. Na prehliadky prichádza správny čas vtedy, keď máte ucelenú predstavu o tom, ako má vyzerať vaša budúca nehnuteľnosť a zároveň máte informácie o výške, v ktorej vám môže byť priznaný hypotekárny úver, prípadne už disponujete hotovosťou, z ktorej budete celú nehnuteľnosť financovať. Na prehliadky a celkový prieskum realitného trhu je skvelým krokom oslovenie realitného makléra.
Na jednej strane neprichádzate o čas úzkostlivým sledovaním realitných portálov. Máte prístup k exkluzívnym ponukám a zároveň informácie o tom, kedy sa konajú prehliadky. Zároveň získavate istotu, že ponuky, ktoré sa k vám dostali, sú seriózneho charakteru a nie je dôvod obávať sa podvodov a nečakaných háčikov. Rovnako vám realitný maklér poradí či sú vaše očakávanie reálne a rozpočet správne nastavený. V každom prípade oslovenie realitného makléra šetrí financie, čas a znásobuje bezpečnosť celkovej ponuky.
Obhliadky nehnuteľností sú prvým krokom vo výbere. Pri filtrovaní ponúk vám iste pomôžu i video prehliadky dostupné na stránkach. Vďaka nim získate predstavu o dispozičnom riešení nehnuteľnosti a môžete filtrovať ponuky, ktoré vás skutočne zaujali a ktoré navštívite. Video prehliadka by pre vás mala poskytovať informáciu o rozložení ale sprostredkovať i určitý pocit z nehnuteľnosti. Reálne prehliadky majú poslúžiť i inému zámeru.
Pri reálnych obhliadkach by ste sa mali zamerať nielen na rozloženie či svoje pocity – s tým vám dokáže pomôcť i video prehliadka. Reálna prehliadka nehnuteľnosti vám má poskytnúť informáciu napríklad o technickom stave nehnuteľnosti. Počas prehliadky by ste mali získať odpoveď na niekoľko kľúčových otázok:
- Prešla nehnuteľnosť rekonštrukciou (výmena okien, podláh, rekonštrukcia jadra)?
- Aký je vek nehnuteľnosti?
- V akom stave sú elektrina, voda, kúrenie či plyn?
- Aké pomery vládnu v susedstve?
- Je v priestoroch vysoká vlhkosť, ktorá môže podnietiť vznik plesní?
- Je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom?
O technickom stave nehnuteľnosti môže neoceniteľnú informáciu poskytovať i znalecký posudok, ktorý je súčasťou žiadosti o hypotekárny úver. Ak nehnuteľnosť financujete z vlastných zdrojov, vyhľadajte kvalitného odhadcu, ktorý vám vystaví odhad ceny nehnuteľnosti, ktorý následne porovnáte so žiadanou sumou. Vyhnete sa tak nepríjemným prekvapeniam a potrebe rekonštrukcie hneď po kúpe. V prípade, že sú všetky náležitosti v poriadku a hypotekárny úver či hotovosť sú pripravené, môžete pristúpiť k rezervačnej zmluve a zloženiu rezervačného poplatku.
Prepis na katastri a vyplatenie sumy:
O prepis na katastri sa stará realitný maklér, ktorý rovnako pripravuje potrebné zmluvy – rezervačnú i kúpnu. Po podpise kúpnej zmluvy má kataster 30 dní na prevedenie na nového majiteľa. Po prevedení banka prevádza financie plynúce z úveru na predávajúceho nehnuteľnosti a celý kruh predaja sa úspešne uzatvára. O stratu financií sa nemusí báť žiadna zo strán a to vďaka podpisu zmlúv v banke, ktoré zamedzujú podvodom a nekalým praktikám.
Výhodou správneho realitného makléra je, že vás dokáže previesť celým procesom kúpy a predaja jednoducho a bez komplikácií. Dokáže každému podať dôležité informácie a pripraviť zmluvy, postarať sa o úspešné dotiahnutie predaja do konca. Neváhajte využiť ani služby finančného poradcu, ktorý sa dokonale orientuje v ponukách bánk a dokáže vám pomôcť s výberom ideálneho modelu hypotéky priamo pre vás. Ak financujete kúpu hotovosti z vlastných financií, skvelý krok predstavuje oslovenie odhadcu.
V otázkach realitných ponúk a kúpy nehnuteľnosti sa neváhajte obrátiť na mňa. Rada vám pomôžem s hľadaním ideálneho objektu pre vaše potreby a postarám sa o vytvorenie potrebných zmlúv i prevod na katastri. Neváhajte ma kontaktovať s otázkami o exkluzívnych ponukách. Svoju prácu odvádzam svedomito a na profesionálnej úrovni. Kúpa nehnuteľnosti bude s mojou pomocou naozaj jednoduchá.